¿Cómo funciona realmente un fideicomiso?

Un fideicomiso suena más complicado de lo que normalmente es.

Para muchos compradores extranjeros, es una de las primeras palabras del sector inmobiliario mexicano que escuchan. A veces genera confusión porque se traduce como “bank trust” (fideicomiso bancario) y de inmediato surge la pregunta: “¿El banco es dueño de mi propiedad?”

La respuesta simple es: el banco detenta la titularidad como fiduciario, pero el comprador es el fideicomisario y tiene los derechos prácticos de la propiedad.

Esa distinción importa.

En México existe la llamada zona restringida, que abarca las franjas costeras y fronterizas. Playa del Carmen se encuentra dentro de esa zona restringida costera. Los extranjeros no pueden tener la propiedad directa de inmuebles residenciales en esta zona de la misma manera que un ciudadano mexicano. Por eso se creó la figura del fideicomiso, que permite a los compradores extranjeros usar, disfrutar, rentar, vender, mejorar y transmitir los derechos de aprovechamiento sobre el inmueble.

Piense en el banco como un titular legal, no como un dueño económico.

El banco no decide vivir en su departamento. No lo renta sin su instrucción. No se queda con sus ingresos por renta. No vende la propiedad en su propio beneficio. Su función es administrativa y fiduciaria. Usted, como fideicomisario, es quien tiene el interés económico.

Cuando un comprador extranjero adquiere una propiedad residencial en Playa, la operación normalmente involucra a un notario, un banco que actúa como fiduciario, el vendedor, el comprador y, con frecuencia, asesoría legal. El fideicomiso se constituye mediante escritura pública. La escritura identifica el inmueble, el banco fiduciario, el fideicomisario y los fideicomisarios sustitutos.

Los fideicomisarios sustitutos son importantes. Son las personas o entidades que reciben los derechos de aprovechamiento si algo le ocurre al fideicomisario principal. Esto puede simplificar la planeación sucesoria frente a dejarlo todo sin definir, pero aun así debe coordinarse con una asesoría legal y fiscal adecuada.

Un fideicomiso se otorga comúnmente por un plazo de hasta 50 años y puede renovarse. Para la mayoría de los compradores, esto no es el problema práctico que imaginan. Lo más importante es asegurarse de que el fideicomiso se constituya correctamente desde el inicio, que la descripción del inmueble sea precisa, que el vendedor tenga derecho a transmitirlo y que todos los documentos del cierre se manejen adecuadamente.

Hay costos involucrados. Por lo general, el comprador paga los gastos de constitución, los honorarios notariales, los derechos de registro, los impuestos y los honorarios anuales del banco fiduciario. Estos costos forman parte de comprar en la zona restringida y deben incluirse en el presupuesto del comprador desde el principio.

Un error que cometen los compradores es preguntar solamente: “¿Puedo ser dueño de una propiedad en México?”. La mejor pregunta es: “¿Cuál es la estructura de propiedad adecuada para lo que planeo hacer?”.

Para un departamento vacacional de uso personal, un fideicomiso puede ser sencillo. Para una inversión más grande, un uso comercial, un proyecto de desarrollo, una operación de renta o varios inversionistas, la estructura puede requerir más análisis. A veces una sociedad mexicana forma parte de la conversación. A veces no es lo adecuado. Depende del uso, los impuestos, la responsabilidad, el financiamiento, la estrategia de salida y de quiénes sean los propietarios.

Aquí es donde la gente se mete en problemas: copia la estructura que usó un amigo sin entender si su situación es la misma.

Un fideicomiso no es algo que deba temerse, pero tampoco es algo que deba tomarse a la ligera.

Debe revisar quién es el fideicomisario. ¿Es una persona física, una pareja, una persona moral u otra estructura? Debe entender quiénes son los fideicomisarios sustitutos. Debe saber qué pasa si vende. Debe saber qué honorarios anuales aplican. Debe saber cómo se declararán los ingresos por renta. Debe saber si el uso previsto del inmueble corresponde a la estructura legal.

El fideicomiso es solo una parte de una compra limpia.

Aún necesita una revisión del título de propiedad. Aún necesita confirmar que el predial y los servicios estén al corriente. Aún necesita verificar gravámenes, el régimen de condominio, los permisos cuando apliquen, la situación de las cuotas de mantenimiento y las obligaciones del cierre. Un fideicomiso no arregla por arte de magia una mala operación. Simplemente ofrece el mecanismo legal para los derechos de propiedad de extranjeros en la zona restringida.

La mejor forma de verlo es esta: el fideicomiso es el contenedor. Usted todavía necesita revisar lo que pone dentro del contenedor.

Los compradores extranjeros suelen tranquilizarse cuando escuchan que el fideicomiso es algo normal. Lo es. Pero normal no significa que todas las operaciones sean iguales.

Un fideicomiso limpio, vinculado a una buena propiedad, con una revisión legal adecuada y una planeación fiscal clara, es muy distinto de un fideicomiso hecho con prisa sobre un historial de titularidad desordenado o una operación mal documentada.

Así que sí, los extranjeros pueden comprar en Playa del Carmen. Sí, los fideicomisos son comunes. Sí, forman parte del proceso normal de adquisición.

Pero, como todo en bienes raíces, los detalles importan.