La preventa puede ser una buena oportunidad, pero no es lo mismo que comprar una propiedad terminada.
Cuando compra una propiedad terminada, puede ver lo que está comprando. Puede recorrer la unidad, inspeccionar el edificio, comprobar el ruido, ver la luz, revisar la administración del condominio y entender lo que ya existe.
Cuando compra en preventa, está comprando una promesa.
Esa promesa puede ser muy sólida o puede ser frágil. La tarea de la debida diligencia es distinguir entre una y otra.
Lo primero que hay que revisar es al desarrollador.
¿Quiénes son? ¿Qué han construido antes? ¿Entregaron esos proyectos? ¿Los entregaron a tiempo? ¿Cómo se ven hoy esos edificios? ¿Los propietarios están satisfechos? ¿Se les da mantenimiento a las áreas comunes? ¿El desarrollador se comunicó bien cuando surgieron problemas?
No vea solo los renders más recientes del desarrollador. Vea sus edificios entregados más antiguos. El tiempo revela la calidad.
Lo segundo es el terreno.
¿El desarrollador tiene el control del terreno? ¿El título está limpio? ¿Hay gravámenes? ¿La propiedad está debidamente inscrita? ¿El proyecto requiere algún trámite legal pendiente antes de que la construcción pueda continuar? Aquí es donde importa contar con asesoría legal independiente.
Un proyecto puede tener un marketing precioso y aun así tener asuntos del terreno sin resolver.
Lo tercero son los permisos y las licencias.
Pregunte qué se ha aprobado y qué sigue pendiente. Algunos compradores suponen que, como un proyecto se está vendiendo, ya cuenta con todos los permisos. No siempre es así. Un proyecto puede estar en trámite, parcialmente aprobado o en espera de ciertas autorizaciones.
Que haya permisos pendientes no siempre significa que algo esté mal, pero los compradores deben saber en qué etapa se encuentra realmente el proyecto.
Lo cuarto es el avance de obra.
¿Ya empezó la construcción? ¿La obra está activa? ¿Hay un calendario de obra? ¿Quién es el contratista? ¿Hay un supervisor? ¿Hay actualizaciones periódicas? ¿Cómo informa el desarrollador el avance a los compradores?
Un proyecto con la cimentación en proceso es distinto de un proyecto que solo existe en papel.
Lo quinto es la estructura de capital.
¿Cómo se está financiando el proyecto? ¿Capital del desarrollador? ¿Capital de inversionistas? ¿Preventas? ¿Crédito bancario? ¿Deuda privada? ¿Se están usando los anticipos de los compradores para la construcción? ¿Qué pasa si las ventas se desaceleran?
Puede parecer una pregunta incómoda, pero es una de las más importantes. Un proyecto puede fracasar no porque no haya demanda, sino porque el flujo de efectivo está mal gestionado.
Lo sexto es el contrato.
El contrato debe revisarlo un abogado que lo represente a usted. Ponga atención a las fechas de entrega, los periodos de gracia, las penalizaciones, los derechos de reembolso, los derechos de modificación, las especificaciones de acabados, las obligaciones de pago, el mecanismo de solución de controversias y lo que ocurre si el desarrollador se retrasa.
No confíe en explicaciones verbales. Si algo importa, debe constar por escrito.
Lo séptimo es el plan de pagos.
Un plan de pagos flexible puede ser útil, pero los compradores deben entender qué están pagando y cuándo. ¿Los pagos están ligados a fechas del calendario o a hitos de construcción? ¿Qué pasa si la obra se retrasa pero los pagos siguen venciendo? ¿Qué pasa si usted no realiza un pago?
El calendario de pagos influye en el riesgo.
Lo octavo es el proceso de entrega final.
¿Cuándo se escriturará? ¿Cuándo se constituye el régimen de condominio? ¿Cuándo se pagan los gastos de cierre? ¿Qué documentos recibirá? ¿Qué garantías aplican? ¿Quién administra el edificio después de la entrega? ¿Cuáles son las cuotas de mantenimiento estimadas?
Un edificio no está completamente terminado solo porque la unidad esté físicamente lista. La entrega legal y administrativa también importa.
Lo noveno son los supuestos de renta y de operación.
Si compra para obtener ingresos, pida números realistas. Los ingresos brutos no son ingresos netos. Incluya administración, limpieza, servicios, reparaciones, comisiones de plataforma, cuotas de mantenimiento, impuestos, seguros, desocupación y reservas para reposición.
Una proyección de renta atractiva no paga sus cuentas. La operación real, sí.
Lo décimo es su salida.
¿Puede revender antes de la entrega? ¿Hay comisiones por cesión de derechos? ¿El desarrollador permite traspasos? ¿La unidad será atractiva para futuros compradores? ¿Será fácil explicar el edificio dentro de tres o cinco años?
Una buena compra en preventa no solo debe verse atractiva hoy. Debe seguir teniendo sentido cuando el mercado tenga más oferta y los compradores sean más selectivos.
La preventa no es mala. A muchos compradores les ha ido muy bien. Pero el descuento que recibe por comprar temprano es la compensación por asumir un riesgo.
Asegúrese de entender el riesgo que está aceptando.
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