Hay una razón por la que la unidad más barata llama la atención.
Reduce el monto de entrada. Hace que la inversión se sienta más fácil. Le permite al comprador decir: “Entré al edificio por menos que todos los demás”. En un mercado donde los precios pueden parecer altos, la opción más barata disponible puede sentirse como disciplina.
A veces lo es.
Pero con frecuencia la unidad más barata es barata por una razón.
Tal vez tiene menos luz. Tal vez da a un muro. Tal vez está cerca del elevador, el lobby, el cuarto de basura, el equipo electromecánico o el ruido de la calle. Tal vez la distribución es incómoda. Tal vez está en un piso bajo en un edificio donde los pisos altos se rentan mejor. Tal vez no tiene vista, ni terraza, ni privacidad. Tal vez fue la última unidad que quedó porque todos los demás notaron algo.
Lo barato no siempre es valor.
Valor significa que recibe más de lo que paga. Barato solo significa que el precio es bajo.
Son ideas muy distintas.
En Playa del Carmen, donde muchos compradores comparan el inventario a distancia, la unidad más barata puede verse atractiva en una hoja de cálculo. La proyección de renta puede no reflejar la diferencia entre una unidad tranquila hacia la parte posterior y una ruidosa hacia la calle. Una comparación de precio por metro cuadrado puede no mostrar que media terraza es inutilizable con el sol de la tarde. Un folleto puede no explicar por qué una unidad tiene mejor ventilación que otra.
Los bienes raíces son físicos. Hay que vivirlos.
La unidad más barata también puede dificultar la reventa. Cuando finalmente venda, los futuros compradores pueden hacer la misma comparación que usted hizo. Verán la unidad, notarán la concesión y pedirán un descuento. El problema que redujo su precio de compra también puede reducir su precio de reventa.
Eso no significa que haya que evitar las unidades con descuento.
A veces el mercado valúa mal algo. Un vendedor puede necesitar liquidez. Un desarrollador puede ofrecer precios de lanzamiento para generar impulso. Una unidad puede ser menos deseable para uso personal, pero perfecta para renta. Un piso bajo puede tener un buen desempeño si el edificio tiene amenidades sólidas y la unidad tiene el precio correcto.
La pregunta es si el descuento es suficiente.
Si una unidad es 3% más barata pero tiene una desventaja permanente, puede no ser una ganga. Si es 15% más barata y la desventaja no afecta el uso previsto, tal vez sea interesante. El tamaño del descuento debe corresponder al tamaño de la concesión.
Los inversionistas a veces olvidan esto porque quieren creer que los números son neutrales. No lo son. Las cualidades físicas de una unidad afectan los ingresos, la desocupación, las reseñas de los huéspedes, el mantenimiento y la reventa. Las pequeñas diferencias pueden acumularse con el tiempo.
Hay otro riesgo al perseguir la opción más barata: puede llevar a los compradores a proyectos débiles.
Un comprador parte de un presupuesto y luego busca solo lo que cabe en él. En lugar de preguntarse si el proyecto es sólido, se pregunta si le alcanza. El precio más bajo se convierte en la razón para seguir adelante.
Eso es al revés.
Un mejor enfoque es decidir qué estándares no se pueden sacrificar. Título limpio. Desarrollador sólido. Distribución funcional. Cuotas de mantenimiento realistas. Ruido manejable. Buena administración. Un uso claro. Una salida sólida.
Después, busque valor dentro de esos estándares.
Comprar la unidad más barata en un edificio sólido puede ser inteligente. Comprar la unidad más barata en un edificio débil normalmente no lo es.
Lo mismo aplica a las colonias. La propiedad más barata en una zona que está mejorando puede ofrecer potencial de ganancia. La propiedad más barata en una zona con infraestructura deficiente, poca demanda y liquidez limitada puede simplemente seguir siendo barata.
El precio es solo una señal.
A veces le indica que hay una oportunidad.
A veces le indica que hay un riesgo.
La habilidad está en distinguir una cosa de la otra.
Los compradores con experiencia no presumen de haber pagado el precio más bajo. Les importa comprar el riesgo correcto al precio correcto. Puede ser la unidad más barata, pero con frecuencia no lo es. Lo más común es que el mejor negocio sea la unidad con menos objeciones futuras, aunque cueste un poco más.
La opción más segura no es la más barata.
Es la que todavía puede defender cuando el mercado está menos emocional.
¿Tiene alguna pregunta que le gustaría que abordáramos en un próximo Hot Topic?
Haga una pregunta