Перенасыщен ли Playa del Carmen новостройками, или так говорят просто при виде множества кранов?

Это один из самых частых вопросов, которые нам задают, и он вполне обоснован.

Если пройтись по некоторым районам Playa del Carmen, особенно возле Centro, Zazil Ha, Coco Beach и в отдельных частях северной зоны, может показаться, что стройка идёт повсюду. Новые здания, вывески предпродаж, бассейны на крышах, визуализации на заборах, брокеры, продвигающие запуски ещё до заливки бетона. Со стороны легко посмотреть на всё это и сказать: «Этот рынок явно перестроен».

Но перестроенность определяется не только количеством строящихся квартир.

Рынок по-настоящему перестроен, когда предложение длительное время растёт быстрее реального спроса и этот избыток начинает повсеместно давить на цены, арендные ставки, заполняемость и ликвидность при перепродаже. Это не то же самое, что сказать: в избытке отдельные продукты, отдельные локации или некоторые девелоперы строят не то.

В Playa del Carmen ответ сложнее.

Безусловно, есть сегменты, в которых покупателям стоит быть осторожными. Небольшие студии с похожими планировками, похожими пакетами меблировки, похожими удобствами на крыше и похожими прогнозами арендного дохода начинают казаться взаимозаменяемыми. Когда слишком много квартир конкурирует за одного и того же краткосрочного арендатора, гостю нет дела до финансовой модели девелопера. Гость сравнивает цену, расположение, фотографии, отзывы, сервис и удобство. Если пять квартир поблизости выглядят одинаково, чаще всего выигрывает самая дешёвая.

Для владельца это не лучшее положение.

Но это не значит, что перестроен весь рынок. Playa не единый рынок. Это множество небольших рынков, расположенных бок о бок.

Тихая жилая улица рядом с инфраструктурой отличается от шумного коридора краткосрочной аренды. Продуманная квартира с двумя спальнями, удобная для семьи, отличается от студии площадью 28 квадратных метров, рассчитанной на инвесторов. Здание с профессиональным управлением, резервами на обслуживание и реалистичными эксплуатационными расходами отличается от здания, которое хорошо выглядит в день сдачи, но не имеет долгосрочного плана эксплуатации.

Именно здесь покупатели иногда путаются. Они смотрят на Playa как на единый рынок с одной ценой за квадратный метр. Но операторы смотрят иначе. Мы задаём вопросы: кто конечный пользователь? Для кого этот продукт: для туриста, постоянного жителя, удалённого работника, семьи или инвестора? Можно ли будет должным образом содержать здание? Удобства действительно полезны или просто дороги в эксплуатации? Будет ли локация привлекательной через пять лет?

Краны говорят о том, что предложение на подходе. Но они не говорят, хорошее ли это предложение.

В девелопменте нас меньше волнует, много ли проектов, и больше волнует, много ли хороших проектов. На рынке может быть много слабых объектов и при этом не хватать продуманной, удачно расположенной и грамотно управляемой недвижимости.

Именно это мы и видим в Playa.

В отдельных категориях есть давление. Слишком много однотипного продукта, сделанного под копирку. Есть прогнозы арендного дохода, предполагающие, что каждый покупатель получит результат выше среднего, что по определению невозможно. Запускаются здания, где земля была куплена слишком дорого, структура квартир не продумана или девелопер слишком полагается на оптимистичные предпродажи.

В то же время реальный спрос на качество сохраняется. Люди по-прежнему хотят здесь жить. Инвесторы по-прежнему хотят присутствия на Riviera Maya. Иностранные покупатели по-прежнему считают Мексику доступной по сравнению со многими прибрежными рынками США, Канады и Европы. Местные и мексиканские покупатели тоже играют свою роль, особенно когда продукт рассчитан не только на Airbnb.

Важный вопрос звучит не так: «Перестроен ли Playa?»

Правильнее спросить: «Чем именно перестроен?»

Если на рынке в избытке типовых студий в шумных локациях, это мало говорит о спросе на более просторные квартиры для жизни, локации смешанного назначения, бутик-здания или проекты с настоящей операционной дисциплиной.

Через это проходит каждый растущий рынок. Девелоперы повторяют то, что продавалось в прошлом цикле. Брокеры повторяют то, что было легко продать. Покупатели гонятся за тем, что, по слухам, сработало у кого-то другого. Затем рынок взрослеет, и разница между хорошим и средним становится заметнее.

Это здоровый процесс, но он может быть некомфортным.

Для покупателей вывод прост: не покупайте рынок. Покупайте конкретный объект в конкретной локации у конкретного девелопера с конкретным планом эксплуатации.

Для девелоперов вывод ещё проще: рынок больше не прощает небрежного продукта.

В Playa по-прежнему есть возможности, но они не возникают сами собой. Времена, когда почти любой проект можно было легко запустить, продать, ввести в эксплуатацию, обставить, сдать в аренду и перепродать, не должны служить основой для вашего решения.