¿Hay sobreoferta en Playa del Carmen, o es solo algo que se dice al ver tantas grúas?

Es una de las preguntas que más escuchamos, y es una pregunta válida.

Cuando uno recorre ciertas zonas de Playa del Carmen, sobre todo cerca del Centro, Zazil Ha, Coco Beach y partes del extremo norte, puede parecer que hay construcción por todas partes. Edificios nuevos, letreros de preventa, albercas en la azotea, renders en las bardas, corredores promoviendo lanzamientos antes de que siquiera se cuele el concreto. Desde fuera, es fácil ver todo eso y decir: “Este mercado debe tener sobreoferta”.

Pero la sobreoferta no depende solo de cuántas unidades se están construyendo.

Un mercado tiene una verdadera sobreoferta cuando la oferta crece más rápido que la demanda real durante un periodo sostenido, y cuando ese exceso de oferta empieza a afectar de forma generalizada los precios, las rentas, la ocupación y la liquidez en la reventa. Eso es distinto a decir que algunos productos tienen sobreoferta, que algunas ubicaciones la tienen o que algunos desarrolladores están construyendo lo que no deben.

En Playa del Carmen, la respuesta tiene más matices.

Sin duda hay segmentos en los que los compradores deben ser cautelosos. Los estudios pequeños con distribuciones similares, paquetes de mobiliario similares, amenidades similares en la azotea y proyecciones de renta similares pueden empezar a parecer intercambiables. Cuando demasiadas unidades compiten por el mismo huésped de renta vacacional, al huésped no le importa la proyección financiera del desarrollador. El huésped compara precio, ubicación, fotos, reseñas, servicio y comodidad. Si cinco unidades cercanas se ven iguales, muchas veces gana la más barata.

No es una buena posición para un propietario.

Pero eso no significa que todo el mercado tenga sobreoferta. Playa no es un solo mercado. Son muchos mercados pequeños, uno junto al otro.

Una calle residencial tranquila cerca de servicios es distinta de un corredor de rentas vacacionales con mucha fiesta. Un departamento de dos recámaras bien diseñado que funciona para familias es distinto de un estudio de 28 metros cuadrados dirigido a inversionistas. Un edificio con una administración adecuada, fondos de reserva para mantenimiento y costos de operación realistas es distinto de un edificio que se ve bien el día de la entrega, pero no tiene un plan de operación a largo plazo.

Aquí es donde los compradores a veces se confunden. Ven Playa como un mercado único con un solo precio por metro cuadrado. Pero los operadores lo ven de otra manera. Nos preguntamos: ¿quién es el usuario final? ¿Este producto es para un turista, un residente de largo plazo, alguien que trabaja a distancia, una familia o un inversionista? ¿Se puede dar un mantenimiento adecuado al edificio? ¿Las amenidades son útiles o solo costosas de operar? ¿La ubicación seguirá siendo atractiva dentro de cinco años?

Las grúas le dicen que viene más oferta. No le dicen si esa oferta es buena.

En el desarrollo inmobiliario, nos importa menos si hay muchos proyectos y más si hay muchos proyectos buenos. Un mercado puede tener mucho inventario débil y, aun así, tener escasez de bienes raíces bien pensados, bien ubicados y bien operados.

Eso es lo que vemos en Playa.

Hay presión en ciertas categorías. Hay demasiado producto de copiar y pegar. Hay proyecciones de renta que suponen que cada comprador obtendrá resultados por encima del promedio, lo cual es imposible por definición. Hay edificios que se lanzan con un terreno demasiado caro, una mezcla de unidades poco pensada o un desarrollador que depende demasiado de preventas optimistas.

Al mismo tiempo, sigue habiendo una demanda real de calidad. La gente sigue queriendo vivir aquí. Los inversionistas siguen queriendo exposición a la Riviera Maya. Los compradores extranjeros siguen viendo a México como un mercado accesible en comparación con muchos mercados costeros de Estados Unidos, Canadá y Europa. Los compradores locales y nacionales también forman parte de la historia, sobre todo cuando el producto no está diseñado solo para Airbnb.

La pregunta importante no es: “¿Hay sobreoferta en Playa?”.

La mejor pregunta es: “¿Sobreoferta de qué?”.

Si el mercado tiene sobreoferta de estudios genéricos en ubicaciones ruidosas, eso no dice mucho sobre la demanda de unidades más amplias y habitables, ubicaciones de uso mixto, edificios boutique o proyectos con verdadera disciplina operativa.

Todo mercado en crecimiento pasa por esto. Los desarrolladores siguen lo que se vendió en el ciclo anterior. Los corredores repiten lo que fue fácil de vender. Los compradores persiguen lo que escucharon que le funcionó a alguien más. Luego el mercado madura y la diferencia entre lo bueno y lo promedio se vuelve más evidente.

Es algo sano, aunque puede ser incómodo.

Para los compradores, la lección es simple: no compre el mercado. Compre una propiedad específica, en una ubicación específica, de un desarrollador específico, con un plan de operación específico.

Para los desarrolladores, la lección es todavía más simple: el mercado ya no perdona el producto hecho sin esfuerzo.

Playa todavía tiene oportunidades, pero no son automáticas. Los tiempos en que casi cualquier cosa podía lanzarse, venderse, entregarse, amueblarse, rentarse y revenderse con facilidad no son los tiempos en los que debería basar su decisión.