Что происходит, если застройщик обанкротится?

Никто не любит задавать этот вопрос при покупке.

Это звучит негативно. Людям может быть неловко об этом говорить. Покупателям хочется верить, что объект будет сдан, застройщик выполнит обязательства и всё пойдёт по плану.

В большинстве случаев все участники хотят одного и того же.

Но девелопмент связан с риском, и один из ответственных вопросов звучит так: что произойдёт, если у застройщика закончатся деньги или он станет неплатёжеспособным?

Ответ во многом зависит от правовой структуры, договоров, стадии проекта, финансирования, права собственности на землю, платежей покупателей и того, есть ли у какого-либо кредитора приоритетные права.

Единого сценария не существует.

В одной ситуации проект может быть реструктурирован. Приходит новый капитал, строительство продолжается, покупатели соглашаются на новые сроки, и в итоге объект сдаётся.

В другой ситуации строительство надолго останавливается, пока кредиторы, покупатели, владельцы земли, подрядчики, банки и суды разбираются с требованиями.

В худшем случае покупатели могут вернуть лишь небольшую часть средств, если проект был плохо структурирован, деньги потрачены, а оставшейся стоимости не хватает, чтобы удовлетворить всех.

Вот почему этот вопрос важно задать до покупки, а не тогда, когда появятся проблемы.

01Право собственности на землю

Принадлежит ли земля застройщику? Находится ли она в трасте? Есть ли ипотека? Есть ли обременения? Зарегистрированы ли каким-либо образом договоры с покупателями? Есть ли у кредитора обеспечение в виде объекта? Если проект провалится, у кого будет юридический приоритет?

Покупатель, который внёс деньги, но ещё не получил право собственности, находится в ином положении, чем покупатель, которому квартира уже юридически передана.

02Как распоряжаются платежами покупателей

Размещаются ли платежи на эскроу-счёте или контролируемом счёте? Высвобождаются ли они по достижении этапов? Сразу ли идут на расходы проекта? Есть ли независимый контроль? Отделены ли средства покупателей от общих операций застройщика?

Чем прозрачнее движение денег, тем проще понять риск.

03Договор

Надёжный договор не предотвращает банкротство, но может определить права, обязанности, средства защиты, неустойки, условия возврата средств, условия сдачи объекта, порядок разрешения споров и права уступки. Слабый договор оставляет слишком много неопределённости.

Покупателям следует до подписания поручить проверку договора независимому юристу.

04Стадия проекта

Если проект почти завершён, найти решение может быть проще, потому что на площадке уже есть физическая ценность. Если проект на ранней стадии, а большая часть средств уже потрачена, ситуация может быть гораздо сложнее.

Ход строительства имеет значение.

05Структура капитала

Если у проекта есть старший кредитор, частный долг, капитал инвесторов, неоплаченные подрядчики, неуплаченные налоги и требования покупателей, очерёдность становится важной. Не у всех одинаковые права. Покупатели часто полагают, что их защитят в первую очередь, потому что они заплатили за квартиру, но юридическая очерёдность может быть сложнее.

Именно здесь допущения опасны.

06Приход другого застройщика

Иногда проблемные проекты удаётся спасти, потому что в них остаётся достаточная ценность. Новая сторона может завершить строительство в обмен на контроль, участие в прибыли или изменённые условия. Покупателям, возможно, придётся согласиться на изменения. Это не идеально, но может быть лучше, чем замороженный проект.

07Коммуникация

Когда у застройщиков возникают трудности, одни открыто общаются и стараются решить проблему. Другие избегают покупателей, откладывают новости или дают расплывчатые объяснения. Плохая коммуникация всё усугубляет, потому что исчезает доверие.

Характер застройщика важнее всего тогда, когда проект находится под давлением.

Что же могут сделать покупатели до покупки?

Изучить послужной список застройщика. Спросить о праве собственности на землю, разрешениях, финансировании и использовании средств покупателей. Выяснить, защищены ли платежи. Обсудить условия договора. Не платить слишком много слишком рано без достаточной защиты. Привлечь независимого юриста. Оценить, достаточно ли у застройщика собственного капитала и выдержит ли проект замедление продаж.

Никакая структура не устраняет все риски. Но хорошая структура снижает риски, которых можно избежать.

Важно сказать прямо: вопрос о банкротстве не означает, что вы ждёте провала. Он означает, что вы понимаете девелопмент.

Опытные инвесторы всегда задают вопросы о негативных сценариях. Что, если продажи замедлятся? Что, если затраты вырастут? Что, если сдача задержится? Что, если капитал исчезнет? Что, если застройщик не сможет завершить проект?

Проект, который не выдерживает серьёзных вопросов, возможно, не заслуживает ваших денег.