¿Qué pasa si un desarrollador quiebra?

A nadie le gusta hacer esta pregunta durante una compra.

Se siente negativo. Puede incomodar. Los compradores quieren creer que el proyecto se entregará, que el desarrollador cumplirá y que todo saldrá según lo planeado.

La mayoría de las veces, todos los involucrados quieren lo mismo.

Pero el desarrollo inmobiliario implica riesgo, y una de las preguntas responsables es: ¿qué pasa si el desarrollador se queda sin dinero o cae en insolvencia?

La respuesta depende en gran medida de la estructura legal, los contratos, la etapa del proyecto, el financiamiento, la propiedad del terreno, los pagos de los compradores y de si algún acreedor tiene derechos de preferencia.

No hay un desenlace único.

En un escenario, el proyecto puede reestructurarse. Entra capital nuevo, la construcción continúa, los compradores aceptan nuevos plazos y, con el tiempo, el proyecto se entrega.

En otro escenario, la obra se detiene durante un periodo largo mientras acreedores, compradores, dueños del terreno, contratistas, bancos y tribunales resuelven las reclamaciones.

En un escenario peor, los compradores pueden recuperar poco si el proyecto estaba mal estructurado, los fondos ya se gastaron y no queda suficiente valor para satisfacer a todos.

Por eso la pregunta importa antes de comprar, no cuando aparecen los problemas.

01Propiedad del terreno

¿El desarrollador es dueño del terreno? ¿El terreno está en un fideicomiso? ¿Hay una hipoteca? ¿Hay gravámenes? ¿Los contratos de los compradores están inscritos de alguna forma? ¿Algún acreedor tiene garantía sobre la propiedad? Si el proyecto fracasa, ¿quién tiene prelación legal?

Un comprador que ya pagó pero todavía no tiene la escritura está en una posición distinta a la de un comprador que ya es dueño de una unidad transmitida legalmente.

02Manejo de los pagos de los compradores

¿Los pagos se depositan en una cuenta escrow o en una cuenta controlada? ¿Se liberan conforme a hitos de avance? ¿Se usan de inmediato para los costos del proyecto? ¿Hay supervisión independiente? ¿Los fondos de los compradores están separados de las demás operaciones del desarrollador?

Cuanto más transparente sea el flujo del dinero, más fácil es entender el riesgo.

03Contrato

Un contrato sólido no impide una quiebra, pero puede definir derechos, obligaciones, recursos, penalizaciones, condiciones de reembolso, términos de entrega, mecanismos de solución de controversias y derechos de cesión. Un contrato débil deja demasiada incertidumbre.

Los compradores deben pedir a un asesor legal independiente que revise el contrato antes de firmarlo.

04Etapa del proyecto

Si un proyecto está casi terminado, el camino hacia una solución puede ser más práctico porque hay valor físico en el sitio. Si el proyecto está en una etapa temprana y la mayor parte de los fondos ya se gastó, la situación puede ser mucho más difícil.

El avance de obra importa.

05Estructura de capital

Si el proyecto tiene un acreedor senior, deuda privada, capital de inversionistas, contratistas sin pagar, impuestos pendientes y reclamaciones de compradores, el orden de prelación se vuelve importante. No todos tienen los mismos derechos. Los compradores suelen suponer que serán los primeros protegidos porque pagaron por una unidad, pero la prelación legal puede ser más complicada.

Aquí es donde los supuestos son peligrosos.

06Otro desarrollador que asuma el proyecto

A veces los proyectos en problemas se rescatan porque aún queda suficiente valor. Un nuevo participante puede terminar la construcción a cambio del control, una participación en las utilidades o nuevas condiciones. Es posible que los compradores tengan que aceptar cambios. No es lo ideal, pero puede ser mejor que un proyecto muerto.

07Comunicación

Cuando los desarrolladores tienen problemas, algunos se comunican con claridad e intentan resolverlos. Otros evitan a los compradores, retrasan las actualizaciones o dan explicaciones vagas. La mala comunicación empeora todo porque la confianza desaparece.

El carácter de un desarrollador importa más que nunca cuando el proyecto está bajo presión.

Entonces, ¿qué pueden hacer los compradores antes de comprar?

Pueden revisar la trayectoria del desarrollador. Pueden preguntar por la propiedad del terreno, los permisos, el financiamiento y el uso de los fondos de los compradores. Pueden averiguar si los pagos están protegidos. Pueden negociar los términos del contrato. Pueden evitar pagar demasiado y demasiado pronto sin protecciones suficientes. Pueden contar con un asesor legal independiente. Pueden analizar si el desarrollador tiene suficiente capital propio y si el proyecto puede resistir ventas más lentas.

Ninguna estructura elimina todo el riesgo. Pero una buena estructura reduce el riesgo evitable.

Es importante decirlo con claridad: preguntar por una quiebra no significa que usted espere un fracaso. Significa que entiende el desarrollo inmobiliario.

Los inversionistas con experiencia siempre hacen preguntas sobre el escenario adverso. ¿Y si las ventas se desaceleran? ¿Y si los costos suben? ¿Y si la entrega se retrasa? ¿Y si el capital desaparece? ¿Y si el desarrollador no puede terminar?

Un proyecto que no resiste preguntas serias tal vez no merezca su dinero.