¿Cómo deben pensar los inversionistas sobre el riesgo cambiario en México?

Es fácil ignorar el riesgo cambiario cuando todo parece estable.

Luego se mueve el tipo de cambio y, de pronto, los números se ven distintos.

Para los inversionistas extranjeros que compran en México, la moneda importa porque el dinero puede entrar, operar y salir en monedas diferentes. Sus ahorros pueden estar en dólares estadounidenses, dólares canadienses, euros u otra moneda. El precio de compra puede cotizarse en dólares o en pesos. Los costos de construcción pueden ser en parte en pesos. Los ingresos por renta pueden recibirse a través de plataformas en distintas monedas. Los gastos pueden pagarse en pesos. La reventa puede negociarse en dólares o en pesos, según la propiedad y el comprador.

Eso genera exposición.

Lo primero que hay que entender es que la moneda puede afectar tanto el costo como el rendimiento. Si usted gana en dólares y compra una propiedad con precio en pesos, un dólar más fuerte puede mejorar su poder de compra. Si el peso se fortalece antes de que usted complete sus pagos, la propiedad puede resultarle, en los hechos, más cara en su moneda de origen.

Si recibe ingresos por renta en dólares pero paga sus gastos en pesos, el movimiento del tipo de cambio puede favorecer o perjudicar su resultado neto, según la dirección.

Lo segundo es que la moneda en que se cotiza y la exposición real no siempre coinciden. Un departamento puede comercializarse en dólares, pero muchos de los costos subyacentes están en pesos. Un desarrollador puede pagar mano de obra, materiales locales, permisos y servicios en pesos, mientras que algunos materiales importados u obligaciones con inversionistas pueden estar ligados al dólar. Un comprador puede pensar que está haciendo una inversión en dólares, pero la economía del proyecto puede verse afectada por el movimiento del peso.

El tercer tema son los planes de pago. El riesgo cambiario cobra más importancia cuando los pagos se distribuyen en el tiempo. Si firma hoy y paga a lo largo de dieciocho meses, sus pagos futuros pueden costarle más o menos en su moneda de origen, según el tipo de cambio.

Esto no es una razón para evitar los planes de pago. Es una razón para prepararse ante la volatilidad.

El cuarto tema son los ingresos por renta. Los ingresos por renta vacacional en Playa pueden verse influidos por los viajeros internacionales, la demanda local, los precios de las plataformas y las monedas que usan los huéspedes. Pero los propietarios suelen pagar muchos gastos de operación a nivel local. Limpieza, reparaciones, servicios, insumos, mantenimiento y cuotas de mantenimiento del condominio con frecuencia se pagan en pesos.

Si su análisis financiero convierte todo a su moneda de origen, asegúrese de usar supuestos de tipo de cambio realistas.

El quinto tema es la reventa. Cuando usted vende, el perfil de los compradores importa. Si los futuros compradores son en su mayoría extranjeros y piensan en dólares, los precios pueden comportarse de manera distinta que en un mercado mayoritariamente local. Si la propiedad atrae a compradores mexicanos, la accesibilidad en pesos se vuelve más importante. Si el tipo de cambio se mueve de forma significativa, el comportamiento de los compradores también puede cambiar.

La moneda puede influir en la liquidez, no solo en el rendimiento.

El sexto tema son los impuestos. Las ganancias cambiarias y las ganancias de la propiedad no siempre son lo mismo. Su rendimiento en su moneda de origen puede diferir del cálculo fiscal en México o en su país de origen. Es un terreno en el que los compradores deben obtener asesoría profesional. Una buena inversión puede generar sorpresas fiscales si las declaraciones no se manejan correctamente.

El séptimo tema es la deuda. Si usted se endeuda en una moneda y genera ingresos o mantiene activos en otra, el riesgo aumenta. El descalce de monedas puede volverse doloroso si el tipo de cambio se mueve en su contra. Esto aplica en cualquier país, no solo en México.

El apalancamiento y el riesgo cambiario deben analizarse en conjunto.

Entonces, ¿cómo deben gestionarlo los inversionistas?

Empiece por identificar la moneda de cada flujo de efectivo: pagos de compra, gastos de cierre, mobiliario, cuotas de mantenimiento, servicios, administración de la propiedad, reparaciones, ingresos por renta, impuestos y recursos de la reventa. ¿Cuáles están en dólares? ¿Cuáles están en pesos? ¿Cuáles pueden cambiar?

Después, plantee escenarios. ¿Qué pasa si el peso se fortalece? ¿Qué pasa si se debilita? ¿La inversión sigue funcionando? ¿Tiene suficiente liquidez para completar los pagos? ¿Está confiando en que el tipo de cambio de hoy se mantenga igual?

Algunos inversionistas mantienen fondos en la moneda de sus obligaciones futuras. Otros convierten por etapas. Otros mantienen reservas en pesos para los gastos de operación. Otros evitan el apalancamiento que genera descalce de monedas. El enfoque correcto depende de la situación de cada inversionista.

La clave no es predecir el tipo de cambio a la perfección. Nadie lo logra de manera constante.

La clave es evitar que lo sorprenda algo que usted sabía que podía pasar.

La moneda puede crear oportunidades. También puede cambiar los rendimientos sin que uno lo note. Los inversionistas serios la incluyen en el análisis desde el principio.