Почему банки так редко финансируют девелопмент в Playa del Carmen?

На многих зрелых рынках недвижимости принято считать, что девелопмент начинается с банковского кредита.

Застройщик покупает землю, получает разрешения, вкладывает собственный капитал, подписывает договор строительного кредита, строит объект, продаёт или сдаёт его в аренду и возвращает долг банку.

В Playa del Carmen всё часто происходит иначе.

Многие проекты финансируются за счёт сочетания собственного капитала застройщика, средств инвесторов, предпродаж, товарного кредита от поставщиков, а иногда и частного долга. Традиционное банковское финансирование строительства существует, но оно не так распространено и не так доступно, как ожидают многие иностранные покупатели.

Причин несколько.

01Риск

Банки не берут на себя девелоперский риск, если структура сделки не предельно ясна. Им нужны разрешения, залог, собственный капитал, предпродажи, бюджеты, оценки, гарантии, опытные спонсоры и понятный источник погашения. Если хотя бы один из этих элементов слаб, получить кредит становится сложно.

Девелопмент и так связан с риском. А девелопмент на быстро меняющемся прибрежном рынке, с покупателями на этапе предпродаж, валютными рисками, меняющимися затратами на строительство и порой непростой историей земельных участков, делает банки ещё осторожнее.

02Залог

Банку нужно знать, что он сможет вернуть, если что-то пойдёт не так. В частично построенном кондоминиуме с залогом не всё просто. Часть квартир может быть уже продана на этапе предпродаж. Часть платежей покупателей уже внесена. Часть здания не достроена. Правовая ситуация может быть сложнее, чем у готового объекта с одним владельцем.

Банки предпочитают чистый залог. Девелоперские проекты бывают непростым залогом.

03Предпродажи

Предпродажи помогают подтвердить спрос и обеспечивают денежный поток, но они же могут усложнить финансирование. Если у проекта уже много договоров с покупателями, банку нужно понимать права этих покупателей. Можно ли уступить эти договоры? Подлежат ли платежи возврату? Что произойдёт, если строительство остановится? Какой приоритет у банка по сравнению с покупателями?

Застройщик может видеть в предпродажах силу. Банк может видеть в них и силу, и сложность.

04Качество спонсора

Банки не финансируют чертежи. Они финансируют людей и структуры. Им важно знать, кто стоит за проектом, что эти люди уже построили, каким собственным капиталом рискуют, есть ли у них финансовая отчётность, способны ли они управлять строительством и смогут ли завершить проект, если продажи замедлятся.

Застройщик с хорошим буклетом, но ограниченным балансом: это не то же самое, что застройщик со сданными объектами, проверенной аудитом отчётностью, регулярной отчётностью перед инвесторами и реальным собственным капиталом под риском.

05Размер кредита

Некоторые проекты слишком малы, чтобы институциональные кредиторы тратили на них время, но слишком велики, чтобы финансировать их без серьёзной подготовки. Возникает разрыв. Застройщику нужен капитал, но проект может не вписываться в процедуры кредитного анализа банка. Этот разрыв часто заполняют частные инвесторы, потому что они действуют быстрее и оценивают возможность иначе.

06Стоимость и сроки

Банковское финансирование может быть медленным, требовать большого объёма документов и накладывать ограничения. Некоторые застройщики избегают его, потому что не хотят выполнять требования к отчётности, ковенанты, контроль траншей, давать гарантии или терпеть задержки. Это не значит, что застройщик плохой. Это значит, что он может предпочитать гибкость.

Но у гибкости есть цена.

Когда проект финансируется в основном за счёт предпродаж и частного капитала, покупателям и инвесторам стоит понимать, как движутся деньги. Зависит ли строительство от продолжения продаж? Есть ли резерв? Что произойдёт, если крупный инвестор не внесёт средства? Достаточно ли в проекте собственного капитала? Ответственно ли используются депозиты покупателей? Есть ли независимый контроль?

Это не бестактные вопросы. Это базовые вопросы девелопмента.

Отсутствие банка само по себе не делает проект небезопасным. Некоторые отличные проекты финансируются частным капиталом. Некоторые проекты с банковским финансированием всё равно сталкиваются с трудностями. Банковский кредит не гарантирует успеха.

Но отсутствие банковского финансирования означает, что покупателям стоит внимательнее изучить структуру капитала.

В недвижимости деньги: это не просто деньги. Источник капитала влияет на поведение. Банковский долг дисциплинирует, но и создаёт давление. Капитал инвесторов даёт гибкость, но предполагает доходность. Предпродажи обеспечивают ранние поступления, но и обязательства по сдаче объекта. Частный долг можно привлечь быстро, но он может быть дорогим.

Структура капитала многое говорит о рисках проекта.

Спрашивая, есть ли у проекта финансирование, покупателям не стоит довольствоваться ответом «да» или «нет». Нужно спросить, какое это финансирование, от кого, на каких условиях и какой процент общей стоимости проекта уже покрыт.

Чем сильнее проект зависит от того, что в будущем всё пойдёт идеально, тем больший риск косвенно принимают на себя покупатели.