Почему проекты в недвижимости выходят за рамки бюджета?

Каждый девелопер говорит, что у него есть бюджет.

Настоящий вопрос в том, реален ли сам бюджет.

В девелопменте бюджет: это не просто список затрат. Это набор допущений о будущем. Сколько будут стоить материалы. Сколько времени займут разрешения. Насколько эффективно будут работать строители. Как быстро пойдут продажи. Полностью ли готова проектная документация. Соответствуют ли грунты ожиданиям. Изменится ли курс песо. Сохранят ли подрядчики свои цены. Изменится ли рынок до завершения проекта.

Это очень много допущений.

Поэтому на вопрос, почему проекты выходят за рамки бюджета, честный ответ такой: реальность обычно сложнее первой таблицы расчётов.

Некоторые перерасходы объяснимы. Другие застройщик создаёт себе сам.

Объяснимые возникают из-за изменения цен на материалы, погоды, задержек в цепочках поставок, неожиданных условий на площадке или задержек со стороны регуляторов. Такое может случиться даже с хорошими застройщиками. Можно тщательно подготовиться и всё равно столкнуться с сюрпризами, когда начинаются земляные работы, строительство или согласования с государственными органами и поставщиками коммунальных услуг.

Именно для этого существует резерв на непредвиденные расходы.

Серьёзный бюджет включает такой резерв, потому что неопределённость: часть этого бизнеса. Если проект работает, только когда все затраты идеальны, все сроки соблюдены и каждый покупатель платит вовремя, скорее всего, он не работает.

Перерасходы, которые застройщик создаёт себе сам, вызывают больше беспокойства.

Одна из распространённых ошибок: начинать с незавершённой проектной документации.

Застройщик хочет быстрее выйти на рынок и оценивает проект до того, как архитектура, инженерия, конструктив, инженерные системы и спецификации отделки полностью согласованы. Первоначальный бюджет выглядит привлекательно, потому что в нём чего-то не хватает.

Позже всё недостающее превращается в изменения к договору подряда.

Другая ошибка: недооценка косвенных затрат.

Покупатели обычно думают, что затраты на строительство: это бетон, сталь, окна, плитка и работа. Но у проекта есть ещё разрешения, лицензии, юридические услуги, бухгалтерия, страхование, расходы на финансирование, комиссии за продажи, маркетинг, управление проектом, технический надзор, налоги, банковские комиссии, подключение к коммунальным сетям, расходы на закрытие сделок, а иногда и обязательства по переселению или перед местным сообществом.

Это немалые суммы. В некоторых проектах именно косвенные затраты определяют, будет ли прибыль или постоянное напряжение.

Третья ошибка: неуважение ко времени.

Время стоит дорого. Каждый лишний месяц означает дополнительные расходы на зарплаты, охрану площадки, финансирование, администрирование, аренду временных помещений и больший риск изменения цен. Задержки также подрывают доверие покупателей. Когда покупатели нервничают, поступление платежей может замедлиться. Когда платежи замедляются, денежный поток сокращается. Когда денежный поток сокращается, строительство замедляется ещё сильнее.

Так проблема со сроками превращается в финансовую проблему.

Четвёртая ошибка: изменение продукта в ходе строительства.

Иногда изменения необходимы. Но стоимость каждого изменения не ограничивается самим элементом. Оно затрагивает последовательность работ, закупки, чертежи, согласования, надзор, а иногда и уже выполненные работы. Небольшое изменение в проекте может вызвать цепную реакцию.

Хорошие застройщики принимают многие решения до начала строительства, чтобы потом не приходилось импровизировать.

Пятая причина: слабое управление подрядчиками.

Самое дешёвое предложение не всегда даёт самый дешёвый результат. Низкая цена от подрядчика, который не понимает объём работ, быстро может стать дорогой. Он может просить авансы, затягивать работы, требовать изменений к договору, заменять материалы или создавать проблемы с качеством, которые потом придётся исправлять.

Опытные застройщики не просто спрашивают: «Какая цена?» Они спрашивают: «Что включено, что исключено, кто руководит бригадой, каков график, какова структура платежей и что будет, если подрядчик начнёт отставать?»

Шестая причина: слабая организация закупок.

В строительстве важно время. Купите слишком рано, и деньги окажутся заморожены, а материалы могут повредиться при хранении. Купите слишком поздно, и вы заплатите больше или задержите работы. Некоторые материалы требуют длительных сроков поставки. Цены на некоторые позиции можно обсудить, если правильно оформить заказ. Некоторые импортные позиции несут таможенные и логистические риски.

Закупки: это не канцелярская работа. Это важная часть управления рисками.

Сложность в том, что покупатели обычно видят только итоговый результат. Они не видят ежедневных решений, которые защитили бюджет или навредили ему. Они видят здание. Они не видят, были ли у застройщика контроль затрат, еженедельные отчёты, система согласований, конкурентные тендеры, учёт резерва на непредвиденные расходы и планирование денежного потока.

Проекту, который успешно завершён, обычно не просто повезло. Им грамотно управляли.

Перерасход бюджета не всегда говорит о недобросовестности. Но часто он показывает, что первоначальный бюджет был слишком оптимистичным, неполным или им управляли недостаточно дисциплинированно.

В девелопменте оптимизм полезен для видения. В бухгалтерии он опасен.