¿Por qué los bancos financian tan pocos desarrollos en Playa del Carmen?

En muchos mercados inmobiliarios maduros, se da por hecho que el desarrollo comienza con un crédito bancario.

Un desarrollador compra un terreno, obtiene las autorizaciones, aporta capital, firma un crédito de construcción, edifica el proyecto, lo vende o lo renta y le paga al banco.

En Playa del Carmen, muchas veces no funciona así.

Muchos proyectos se financian con una combinación de capital del desarrollador, capital de inversionistas, preventas, crédito de proveedores y, a veces, deuda privada. El financiamiento bancario tradicional para construcción existe, pero no es tan común ni tan fácil de obtener como esperan muchos compradores extranjeros.

Hay varias razones.

01Riesgo

El negocio de los bancos no es asumir riesgo de desarrollo, salvo que la estructura sea muy clara. Quieren permisos, garantías, capital propio, preventas, presupuestos, avalúos, avales, promotores con experiencia y una fuente de pago que puedan entender. Si alguna de esas piezas es débil, el crédito se complica.

El desarrollo inmobiliario ya es riesgoso. Desarrollar en un mercado costero de rápido movimiento, con compradores en preventa, exposición cambiaria, costos de construcción variables y, a veces, historiales complejos del terreno, puede hacer que los bancos sean aún más cautelosos.

02Garantías

Un banco quiere saber qué puede recuperar si algo sale mal. En un condominio parcialmente construido, la garantía no siempre es sencilla. Algunas unidades pueden estar vendidas en preventa. Algunos compradores pueden haber hecho pagos. Partes del edificio están incompletas. Los derechos legales pueden ser más complicados que en una propiedad terminada con un solo dueño.

Los bancos prefieren garantías limpias. Los proyectos en desarrollo pueden ser garantías complicadas.

03Preventas

Las preventas ayudan a demostrar la demanda y aportan flujo de efectivo, pero también pueden complicar el financiamiento. Si un proyecto ya tiene muchos contratos con compradores, el banco necesita entender los derechos de esos compradores. ¿Los contratos pueden cederse? ¿Los pagos son reembolsables? ¿Qué pasa si la obra se detiene? ¿Qué prelación tiene el banco frente a los compradores?

Un desarrollador puede ver las preventas como una fortaleza. Un banco puede ver a la vez fortaleza y complejidad.

04Calidad del promotor

Los bancos no financian planos. Financian personas y estructuras. Quieren saber quién está detrás del proyecto, qué ha construido antes, cuánto capital propio arriesga, si tiene estados financieros, si puede gestionar la construcción y si puede terminar en caso de que las ventas se desaceleren.

Un desarrollador con un buen folleto pero un balance limitado no es lo mismo que uno con proyectos entregados, cifras auditadas, reportes a inversionistas y capital propio realmente en riesgo.

05Monto del crédito

Algunos proyectos son demasiado pequeños para que los acreedores institucionales les dediquen tiempo, pero demasiado grandes para financiarse de manera informal. Eso crea un vacío. El desarrollador necesita capital, pero el proyecto puede no encajar en el proceso de análisis crediticio de un banco. Con frecuencia, los inversionistas privados cubren ese vacío porque pueden moverse más rápido y evaluar la oportunidad de otra manera.

06Costo y tiempos

El financiamiento bancario puede ser lento, exigir mucha documentación y ser restrictivo. Algunos desarrolladores lo evitan porque no quieren los requisitos de reporte, las obligaciones contractuales (covenants), los controles de disposición, las garantías o los retrasos. Eso no significa automáticamente que el desarrollador sea malo. Significa que puede preferir la flexibilidad.

Pero la flexibilidad tiene un precio.

Cuando un proyecto se financia principalmente con preventas y capital privado, los compradores y los inversionistas deben entender cómo fluye el dinero. ¿La construcción depende de que sigan las ventas? ¿Hay una reserva? ¿Qué pasa si un inversionista importante no aporta? ¿Hay suficiente capital en el proyecto? ¿Los depósitos de los compradores se usan de forma responsable? ¿Existe supervisión independiente?

No son preguntas groseras. Son preguntas básicas de desarrollo inmobiliario.

La ausencia de un banco no hace que un proyecto sea inseguro de forma automática. Algunos proyectos excelentes tienen financiamiento privado. Algunos proyectos con financiamiento bancario aun así enfrentan problemas. Un crédito bancario no garantiza el éxito.

Pero la falta de financiamiento bancario sí significa que los compradores deben prestar más atención a la estructura de capital.

En bienes raíces, el dinero no es solo dinero. La fuente del capital influye en el comportamiento. La deuda bancaria impone disciplina, pero también presión. El capital de inversionistas da flexibilidad, pero espera rendimientos. Las preventas generan efectivo temprano, pero también obligaciones de entrega. La deuda privada puede moverse rápido, pero puede ser cara.

La estructura de capital dice mucho sobre el riesgo del proyecto.

Cuando los compradores preguntan si un proyecto tiene financiamiento, no deben conformarse con un sí o un no. Deben preguntar qué tipo de financiamiento, de quién, en qué condiciones y qué porcentaje del costo total del proyecto ya está cubierto.

Cuanto más dependa un proyecto de que eventos futuros salgan a la perfección, más riesgo asumen indirectamente los compradores.