Почему одни инвесторы получают в недвижимости 8%, а другие 20%?

Сравнивая доходность недвижимости, инвесторы часто смотрят только на итоговую цифру.

Один инвестор говорит, что заработал 8%. Другой говорит о 20%. Третий утверждает, что удвоил вложения. И все начинают сравнивать доходность, как будто речь об одном и том же.

Обычно это не так.

Первый вопрос: о какой доходности идёт речь?

Это годовая арендная доходность? Чистый операционный доход? Денежная доходность на вложенный капитал? Внутренняя норма доходности? Итоговая прибыль после продажи? До налогов или после? С кредитным плечом или без? Прогнозная или фактическая?

Два человека могут называть одну и ту же цифру и иметь в виду совершенно разные вещи.

Чистая годовая арендная доходность 8% по объекту со стабильной загрузкой может быть сильным результатом, если актив не требует больших усилий, хорошо расположен и ликвиден. Прогнозные 20% в девелопменте могут звучать лучше, но за ними могут стоять строительный риск, риск сроков, риск продаж, валютный риск, риск получения разрешений и отсутствие ликвидности до выхода из проекта.

Более высокая доходность обычно сопряжена с большим риском, большим объёмом работы, меньшей определённостью или меньшей ликвидностью.

Это не делает её плохой. Это просто другой вид доходности.

В Playa del Carmen один инвестор может купить готовую квартиру, обставить её, нанять управляющую компанию и сдавать её посуточно. Его доход зависит от заполняемости, посуточных ставок, операционных расходов, отзывов гостей и обслуживания. Если он удачно купил и хорошо управляет объектом, он может получать достойную доходность. Но, скорее всего, он не получит весь потенциал девелопмента, потому что вошёл после того, как застройщик уже создал значительную часть стоимости.

Другой инвестор может войти раньше: например, вложиться напрямую в девелоперский проект, профинансировать покупку земли или участвовать в частной структуре капитала. Его потенциальная доходность может быть выше, потому что он берёт на себя риск до завершения проекта. Он подвержен задержкам, перерасходу бюджета, темпам продаж и рискам исполнения. Если проект удастся, его вознаграждение может быть высоким. Если проект столкнётся с трудностями, его капитал окажется под большей угрозой.

Третий инвестор может купить проблемный или недооценённый объект. Возможно, продавцу нужна ликвидность. Возможно, квартира плохо продвигается. Возможно, у здания временная проблема, которую можно решить. Такой инвестор получает более высокую доходность, потому что нашёл неэффективность, хорошо провёл переговоры и обладал терпением или опытом, чтобы решить проблему.

Четвёртый инвестор может зарабатывать больше, потому что лучше управляет объектом. Это очень распространено в краткосрочной аренде. Две одинаковые квартиры в одном здании могут давать разные результаты, потому что у одной лучше фотографии, мебель, ценообразование, уборка, отзывы, быстрее связь с гостями и лучше обслуживание.

Доходность в недвижимости не всегда создаётся в момент покупки. Иногда её создаёт управление.

Именно здесь инвесторы часто недооценивают объём работы. Посуточная аренда не просто объект недвижимости. Это гостеприимство. Гостям неважно, что было в вашей финансовой модели. Им важно, чтобы заселение было простым, кровать удобной, кондиционер работал, вода в душе уходила, Wi-Fi был быстрым, а хозяин быстро отвечал.

Безупречное управление может сделать из среднего актива более удачную инвестицию. Плохое управление может погубить хороший.

Ещё одна причина различий в доходности: кредитное плечо.

Долг может повысить доходность, когда всё идёт хорошо, потому что инвестор контролирует актив при меньшем собственном капитале. Но долг повышает и риск. Если выручка падает, ставки меняются или рефинансирование затруднено, кредитное плечо быстро начинает вредить. 20% с кредитным плечом не то же самое, что 20% без него.

Важны и налоги. Некоторые инвесторы называют доходность до налогов, потому что цифра выглядит лучше. Но то, что остаётся у вас, важнее того, что показывает таблица. Иностранным инвесторам особенно важно разобраться в налоге на арендный доход, налогообложении прироста капитала, вычетах, отчётности и структуре владения, прежде чем считать доходность сопоставимой.

Ещё один фактор: время.

Инвестор, купивший рано на растущем рынке, может выглядеть умнее, чем был на самом деле. Инвестор, купивший поздно на пике цикла, может прилагать больше усилий ради меньшей доходности. Рыночные циклы касаются всех, но на разные стратегии влияют по-разному. Девелопмент, арендный доход, перепродажа и долгосрочное владение землёй реагируют на циклы каждый по-своему.

Лучшие инвесторы не ограничиваются вопросом: «Какая доходность?»

Они спрашивают: «Какой риск я беру на себя ради этой доходности и способен ли я им управлять?»

Стабильные 8% от чистого, хорошо управляемого актива могут быть отличным результатом для одного человека. 20% в девелопменте могут подойти другому, если он понимает неликвидность, строительный риск и устройство частных структур капитала. Высокая арендная доходность может быть привлекательной, только если владелец готов относиться к объекту как к бизнесу.

Универсально лучшей доходности не существует.

Есть только правильная доходность с учётом риска для конкретного инвестора, актива, структуры и оператора.

В недвижимости самая высокая заявленная доходность редко оказывается самой важной цифрой. Важнее другое: реальна ли эта доходность, повторяема ли она, правильно ли рассчитана и стоит ли риска, который нужен для её получения.