¿Por qué algunos inversionistas ganan 8% y otros 20% en bienes raíces?

Cuando los inversionistas comparan rendimientos inmobiliarios, suelen fijarse en la cifra final.

Un inversionista dice que ganó 8%. Otro dice que ganó 20%. Un tercero dice que duplicó su dinero. Todos empiezan a comparar rendimientos como si hablaran de lo mismo.

Por lo general, no es así.

La primera pregunta es: ¿de qué tipo de rendimiento estamos hablando?

¿Es el rendimiento anual por renta? ¿El ingreso operativo neto? ¿El rendimiento sobre el efectivo invertido (cash-on-cash)? ¿La tasa interna de retorno? ¿La utilidad total después de la venta? ¿El rendimiento antes o después de impuestos? ¿Con o sin apalancamiento? ¿Proyectado o realizado?

Dos personas pueden usar el mismo porcentaje y referirse a cosas completamente distintas.

Un rendimiento neto anual por renta de 8% en una propiedad estabilizada puede ser un resultado sólido si el activo requiere poco esfuerzo, está bien ubicado y es líquido. Un rendimiento proyectado de 20% en un desarrollo puede sonar mejor, pero puede implicar riesgo de construcción, de tiempos, de ventas, cambiario y de permisos, además de no ofrecer liquidez hasta la salida.

Los rendimientos más altos suelen venir acompañados de más riesgo, más trabajo, menos certeza o menos liquidez.

Eso no los hace malos. Solo significa que son diferentes.

En Playa del Carmen, un inversionista podría comprar un departamento terminado, amueblarlo, contratar a un administrador de propiedades y rentarlo a corto plazo. Su rendimiento depende de la ocupación, la tarifa por noche, los costos operativos, las reseñas de los huéspedes y el mantenimiento. Si compró bien y opera bien, puede obtener un rendimiento sano. Pero probablemente no capturará todo el potencial del desarrollo, porque entró cuando el desarrollador ya había creado buena parte del valor.

Otro inversionista podría entrar antes, quizá invirtiendo directamente en un desarrollo, financiando la compra del terreno o participando en una estructura de capital privado. Su rendimiento potencial puede ser mayor porque asume riesgo antes de que el proyecto esté terminado. Está expuesto a retrasos, sobrecostos, ritmo de ventas y ejecución. Si el proyecto tiene éxito, puede verse recompensado. Si enfrenta dificultades, su capital está más expuesto.

Un tercer inversionista podría comprar una propiedad en dificultades o con un precio mal fijado. Quizá el vendedor necesita liquidez. Quizá la unidad está mal comercializada. Quizá el edificio tiene un problema temporal que se puede resolver. Este inversionista obtiene un rendimiento mayor porque encontró una ineficiencia, negoció bien y tuvo la paciencia o la experiencia para resolver el problema.

Un cuarto inversionista podría ganar más porque opera mejor. Esto es muy común en la renta vacacional. Dos unidades idénticas en el mismo edificio pueden dar resultados distintos porque una tiene mejores fotos, mejores muebles, mejor estrategia de precios, mejor limpieza, mejores reseñas, comunicación más rápida y mejor mantenimiento.

Los rendimientos inmobiliarios no siempre se generan en la compra. A veces se generan a través de la operación.

Aquí es donde los inversionistas suelen subestimar el trabajo. Una renta vacacional no es solo una propiedad. Es hospitalidad. A los huéspedes no les importa lo que decía su pro forma. Les importa que el check-in sea sencillo, que la cama sea cómoda, que el aire acondicionado funcione, que la regadera desagüe bien, que el Wi-Fi sea bueno y que el anfitrión responda rápido.

La excelencia operativa puede convertir un activo promedio en una mejor inversión. Una mala operación puede arruinar uno bueno.

Otra razón por la que los rendimientos difieren es el apalancamiento.

La deuda puede aumentar los rendimientos cuando las cosas salen bien, porque el inversionista controla el activo con menos capital propio. Pero la deuda también aumenta el riesgo. Si los ingresos caen, las tasas cambian o el refinanciamiento se complica, el apalancamiento puede hacer daño rápidamente. Un rendimiento de 20% con apalancamiento no es lo mismo que un rendimiento de 20% sin apalancamiento.

Los impuestos también importan. Algunos inversionistas citan rendimientos antes de impuestos porque la cifra luce mejor. Pero lo que usted conserva importa más que lo que muestra una hoja de cálculo. Los inversionistas extranjeros, en particular, necesitan entender el impuesto sobre los ingresos por renta, el tratamiento de las ganancias de capital, las deducciones, las obligaciones de declaración y la estructura antes de dar por hecho que un rendimiento es comparable.

El momento es otro factor.

Un inversionista que compró temprano en un mercado al alza puede parecer más hábil de lo que fue. Un inversionista que compró tarde en un ciclo caliente puede tener que esforzarse más para obtener rendimientos menores. Los ciclos del mercado afectan a todos, pero afectan de forma distinta a cada estrategia. El desarrollo, el ingreso por renta, la reventa y la reserva de terrenos responden a los ciclos cada uno a su manera.

Los mejores inversionistas no se limitan a preguntar: “¿Cuál es el rendimiento?”

Preguntan: “¿Qué riesgo estoy asumiendo para obtener ese rendimiento, y estoy capacitado para gestionarlo?”

Un 8% constante de un activo limpio y bien operado puede ser excelente para una persona. Un rendimiento de 20% en un desarrollo puede ser adecuado para otra persona que entiende la falta de liquidez, el riesgo de construcción y las estructuras de capital privado. Un rendimiento por renta alto puede ser atractivo solo si el propietario está dispuesto a tratar la propiedad como un negocio.

No existe un mejor rendimiento universal.

Solo existe el rendimiento ajustado por riesgo adecuado para el inversionista, el activo, la estructura y el operador.

En bienes raíces, el rendimiento más alto que se anuncia rara vez es la cifra más importante. La pregunta más importante es si el rendimiento es real, repetible, está bien calculado y vale el riesgo que se requiere para obtenerlo.